一个“救过特朗普命“的中国地产商

[MarkFengZhi]

一个“救过特朗普命“的中国地产商

冯仑风马牛





                       

本文转自微信公众号：
冯仑风马牛
，封面题图｜罗康瑞。


“我一再强调，我做事都是看得很长远的。我不会在短期之内迎合市场，包括对房地产市场和股票市场的看法，我觉得分析师们的眼光太短浅。”

他是香港富豪罗鹰石之子，因《纽约时报》的一篇报道，成为“特朗普的救命恩人”。人称“上海姑爷”的罗康瑞带领瑞安集团开创了“新天地”等精品项目，成为地产界中一位独具慧眼并带有几分家国情怀的商人。




▲ 罗康瑞（前排左）年轻时


1948 年，罗康瑞出生于香港，父亲罗鹰石是当地知名地产商人。出身于富二代的罗康瑞并不像人们通常想像中的一样，而是有着坎坷的人生阅历。

打小起，传统的罗鹰石便对他严加管教，每年春节，罗康瑞都要跪下来给父母进茶。为了让他体会普通人的生活，父亲总是故意让罗康瑞坐电车出行。留学澳大利亚时，罗康瑞是坐货船去的，足足吐了 13 天。那几年，他几乎完全靠教人咏春拳和打工赚取生活费来养活自己。

毕业后，罗康瑞回到父亲的公司干了两年，之后到外面找了一份工作。母亲听闻后十分生气，对罗康瑞讲：你要是不愿意跟父亲打工，就自己去创业。于是，她帮儿子从罗鹰石那借了 10 万块钱。“那时候父亲与母亲争议要不要支持我去创业，父亲说了一句：算了，这个儿子没用的，不要浪费时间。因为他这句话，我就下了决心，创业一定不能失败。”

1971 年，罗康瑞正式创办瑞安建筑公司
（瑞安集团前身）
，整个团队只有五个人。在创业前七年，他没有休息过一天，每天工作 16—20 个小时。

彼时，所有人都认为罗康瑞是个纨绔子弟，用不了两年就会把公司搞垮。经验不足的他紧张得夜不能寐，在四年的时间里他都得依靠吃安眠药才能睡着。

回忆起那段经历，
罗康瑞坦言：虽然很痛苦，但是真的很宝贵，让我知道做事情是怎样的过程。


那时候，罗康瑞考虑的是如何把一家公司稳定下来，让它有自己的生存能力。资本不足的他做了一个比较明智的决定，在父亲开发的项目里做了一些投资。

80 年代初期，瑞安拿下九龙湾丽晶花园项目，赢得“公屋专家”名头。“这个是破纪录的，从签约那天开始到我交楼只有 20 个月。 22  栋， 34  层， 6000 个单元的房子，给我赚了 3 亿。”

有人劝说罗康瑞不要买地了，去移民，他死活不愿意去。“因为我在外国念书的时候受到歧视，我就觉得为什么要到外国去当二等公民？”




▲ 改造前的上海新天地

1985 年，罗康瑞来到上海投资。那时上海与香港的差距很大，马路上都是自行车，市民的衣服不是灰的就是蓝的，全上海只有锦江饭店一家可以接待外宾。正好有人介绍他跟团市委的工作人员见面，便达成了共同开发城市酒店的约定。当 1989 年酒店竣工，而上海团市委无法偿还最初的建筑贷款时，罗康瑞还帮对方摆脱了困境。

此后，罗康瑞到市场调查，发现很多国际顶尖大公司都还租宾馆的房子办公。于是他在上海淮海中路的地铁站附近盖了甲级商办综合楼——瑞安广场。建成后，该项目出租率高达 90% 。

但真正令罗康瑞一战成名的，是接下来的“新天地”项目。著名规划专家阮仪三评价：更多地产商目光还在地皮上，罗康瑞已经看到了地上老房子的价值了。

1996 年，在上海市政府的邀请下，罗康瑞接手了太平桥棚户区改造项目。而其最初的打算，是围绕人工湖建一圈建筑。但这个想法很快就被放弃，造湖的成本很高，且溢出效应太大。继而提出的方案是打造成集「住宅、办公、零售、娱乐及文化」为一体的城市中心社区——新天地。

但在当时来讲，这是一个备受质疑的想法。首先，改造地区的环境非常恶劣，绝大部分为旧式里弄，住宅大多是石库门房子；其次，当时正好赶上金融危机，银行并不愿给他贷款；另外新的生活方式老百姓是否能接受。

“坦白说，当时真的想过如果做不好失败了会怎样。我记得很清楚，我最后要拍板的时候，问了财务董事一句，我们要是做了这个项目，失败之后会不会破产。他说那肯定不会，我说好，那就做吧。”

于是，罗康瑞力排众议，自掏腰包先期投入 8 亿元启动这个项目。为了“新天地”，他请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德。

与罗康瑞见面的第一天，伍德坦言：这个世界只有一小部分建筑是需要原样保留下来的。我认为要保存旧宅，就一定要改变旧宅。因为建筑就同人一样有自己的个性和生活，一成不变只会将其扼杀。

此后，伍德花了半年时间研究，和罗康瑞反复讨论，最终定下了“新天地”的灵魂——保留石库门旧的基础，赋予它新的生命。

1999 年 1 月，罗康瑞点香拜神后，开始了这片老旧的石库门改造：他们小心翼翼地拆除多余建筑，给墙体注入德国护墙膏，内部“偷梁换柱”换为钢结构，甚至把墙顶起，埋入水、电、煤气等系统……所有一切都是为了把上海最典型、古老的街区保存下来，变为最新锐、奢华的消费场所。

当然，改造房子本身并不是结束，把昔日破败不堪的石库门变成日后的新天地，还需要另一根杠杆：招商。从一开始，罗康瑞就把招商方向定在「吃喝玩乐」领域的商家。另外一个眼光超前的决定，就是为新天地建造超大规模的地下车库。

2002 年，耗资 14 亿打造的“新天地”正式开业，餐饮、娱乐、文化等多家商户聚集于此。新天地的开发模式表明了城市改造存在另一种可能：文化、历史和商业可以很好地融合。

同济大学建筑系常青教授评价：若谈当代的城市更新，新天地是绕不过去的一个标志。但新天地是绝版，别人学不了。




▲ 改造后的上海新天地

随着上海新天地的成功，罗康瑞迎来了人生和事业的转机，国内数十座城市纷纷邀请他参与旧城改造，
以至于有媒体将其比作“中国特朗普”。罗康瑞听闻后苦笑摇头，“这绝对不是什么好称谓”
。

事实上，
早在 1994 年，罗康瑞便与特朗普打过交道。
那年，经郑家纯介绍，在高尔夫球场他认识了当时正处于财务危机中的特朗普。随后，罗康瑞等香港富豪用 9000 万美元买下了特朗普在曼哈顿的一个地产项目的 70% 股权。 11 年后，他们将此项目以 17.6 亿美元出售，特朗普也可获利 5 亿美元——但对方向美国法院起诉称，这是一次贱卖。

那场官司打了四年，数次对簿公堂，最后罗康瑞胜诉了。但他始终想不明白，为何自己帮助了别人，别人不但没有感恩，还告自己。“当然，特朗普已经打过四千次官司，他是一个特别的人。”

事后，
特朗普通过记者向罗康瑞示好：如果你能跟罗先生说上话，请转告他们，我唐纳德•特朗普非常尊重他，好吗？他是“救了我命的人。”





▲ 特朗普


“人在非常成功的时候，很容易被胜利冲昏头脑。”新天地成功后，罗康瑞便开始在二线城市开疆扩土，他坦言当时买地太过随意，以至于投资与回报不成比例。

更严重的教训是 2008 年，瑞安有一笔 3.75 亿美元债券到期，罗康瑞本以为没有压力，因为公司负债率才 16% ，他自己还有 20 多亿人民币存款。意外的是雷曼兄弟一出事，整个世界的金融市场基本停下来。


危机时刻，原本承诺来解决这个问题的美国一家银行突然停止贷款，罗康瑞自己的钱又汇不出去，差点导致公司破产。


“那时候，许多人企图讨便宜，走来对我们说：我们可以用这个贱价买你的黄金资产、黄金物业。银行也会来接触我们说：我可以为你发可转换债券，条件是这样的……而那些条件是完全不可接受的。”罗康瑞坦言：那是我毕生最艰难的营商经历。

幸运的是，经过罗康瑞的努力争取，最终得到了银行的支持，瑞安安然无恙。

事后，罗康瑞做了“十分严格的检讨”。
认为自己的危机感不足，轻视了市场可能出现的大起大落；同时对公司的成本较高、架构臃肿进行了彻底改革。


罗康瑞开始重新审视自己后，提出了轻资产战略。公司得以成功释放一系列资产价值，提升集团资产周转率，增强现金流，建立了稳健的财务基础。

“我们新天地、创智天地这些品牌是非常受市场欢迎的，我们就利用这些品牌去制造机会，用小股操盘这样的做法，这个回报就会比较理想。”




▲ 罗康瑞


“失败没什么大不了的，只要有信心，重新再来就好！”不尝试赚快钱，寻找适合自己做的方式，是罗康瑞的风格。他最不喜欢一窝蜂做事情，认为炒卖土地是不太公平的。

“投资房地产不是今天做明天卖，有些地方房价确实涨得太快太高了，当然需要放慢一点，是正常合理的。我觉得人最重要的就是你很清楚自己的目标是哪个方向，你每一天都朝着这个方向走一步，进一步，你就觉得做事有满足感。”

“每个生命都有无数种可能，每时每刻都面临无数种选择。只有飞得越高，视野才越广越远，才能看清每种选择，才能发现自己心中真正的梦想、渴望与激情。”


本篇作者｜大军    主编｜王滔  



编审｜陈润江   顾问｜王淑琪



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